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Regras de negócio ​

Regras que valem independentemente de tecnologia. Vivem no domínio do backend (arquitetura hexagonal) e são cobertas por testes unitários.

RN-01 — Identidade e deduplicação ​

  • O N° do imóvel (da Caixa) é a chave natural. Imóveis são deduplicados por ele.
  • A coleta é idempotente: sempre faz upsert por codigo — nunca insere duplicado nem cria um registro novo para um imóvel já conhecido.
  • O ciclo de vida (disponível → vendido/removido → eventual reaparecimento) é tratado pela RN-09.

RN-02 — Histórico de preço/status ​

  • Toda mudança de preço, desconto ou status gera um registro em historico_preco.
  • Isso permite mostrar tendência, detectar reduções e auditar quando o imóvel foi vendido.

RN-03 — Normalização ​

  • Endereço, cidade, bairro e tipo são normalizados (trim, capitalização, remoção de ruído).
  • A descrição semiestruturada da Caixa é parseada para extrair tipo e áreas (total/privativa/terreno). Ver Fonte Caixa (CSV).

RN-04 — Modalidade de venda ​

  • A modalidade (ex.: Leilão SFI, Venda Direta, Licitação) é preservada e vira filtro.
  • Regras de custo podem variar por modalidade (ex.: comissão do leiloeiro só em leilão).

RN-05 — Custo total e desconto real ​

  • O sistema sempre calcula o custo total (ver Cálculo de custos) e o desconto real — nunca exibe só o desconto anunciado como se fosse o ganho.

RN-06 — Pré-análise de viabilidade ​

  • Cada imóvel recebe um score de viabilidade. Ver Pré-análise.
  • O score é apoio à decisão, não recomendação de investimento.

RN-07 — Riscos do edital ​

  • Riscos como ocupação, dívidas (IPTU/condomínio) e desocupação por conta do comprador devem ser sinalizados e impactar o score.

RN-08 — Privacidade (LGPD) ​

  • Só tratamos dados do imóvel (públicos). Nunca dados pessoais de terceiros. Ver Legal & LGPD.
  • Proibido perfilar pessoas. Não coletamos, armazenamos nem analisamos a situação do antigo comprador/proprietário/devedor (nomes citados em edital/matrícula). Isso é dado pessoal de terceiro e está fora do escopo.
  • Só fatos do imóvel. Da leitura de edital/matrícula extraímos apenas atributos do bem (ex.: existe penhora, usufruto, fração ideal, ônus), redigindo/omitindo nomes e identificadores pessoais antes de persistir. Qualquer dado que sobrar deve ser público e vinculado ao imóvel, nunca um perfil de indivíduo.
  • Sem PII em logs, telemetria e prompts de IA que sejam registrados. Ver Análise jurídica com IA e ADR-0014.

RN-09 — Ciclo de vida do imóvel (vendido / removido / reaparecimento) ​

A Caixa não marca "vendido" no CSV: o imóvel simplesmente desaparece da lista quando é arrematado/retirado. O sistema infere o estado e nunca apaga o registro.

Estados (status = status_imovel): disponivel · vendido · suspenso · removido.

  • Presente no CSV/detalhe → disponivel (faz upsert dos campos).
  • Sumiu do CSV → não marcar na hora (pode ser falha transitória de download). Só transiciona após período de carência (ausente por N coletas consecutivas, ex.: 2–3) ou confirmação pelo detalhe:
    • detalhe indica venda concluída / arrematado → vendido;
    • detalhe retorna 404 / "imóvel não disponível" ou ausência sem causa clara → removido;
    • retirada temporária / sub judice conhecida → suspenso.
  • Reaparecimento (re-leilão): se um imóvel vendido/removido volta a aparecer no CSV, reativa para disponivel, iniciando um novo ciclo — o histórico anterior é preservado em historico_preco.
  • Toda transição de status registra linha em historico_preco (RN-02) com capturado_em.
  • Exclusão lógica ≠ venda: vendido/removido são estados de negócio (coluna status), não usam excluido_em. O soft delete é reservado a dado inválido/duplicado, não a imóvel que saiu do catálogo. Ver Modelo de dados.

RN-10 — Efeitos de "vendido" (enriquecimento, busca, alertas) ​

  • Enriquecimento: imóveis vendido/removido não são re-enfileirados para scraping do detalhe (economia e respeito ao site); se já estavam na fila, o worker descarta o evento. Ver Enriquecimento (ADR-0010).
  • Cálculo/score: ao virar vendido, o cálculo é congelado e a oferta é marcada como encerrada — não é reapresentada como oportunidade.
  • Busca: por padrão lista só disponivel; vendido/removido ficam acessíveis via filtro "incluir encerrados" e nas páginas de histórico.
  • Favoritos/alertas: se um imóvel favoritado muda para vendido, o usuário é notificado ("este imóvel foi vendido"); ele continua visível no favorito com selo Vendido.