Parâmetros de custo (dados reais, fontes e versionamento)
Valores que o motor de custos usa para estimar ITBI, custas, registro e reforma. Ficam nas tabelas aliquota_itbi e parametro_custo (modelo de dados), versionados por vigência. O analise_custo guarda a parametro_custo_versao usada — cálculo auditável e reprodutível.
Base real, não valores inventados. Os números abaixo vêm de fontes oficiais/de mercado (§6), verificadas em 2026. Ainda assim, ITBI e emolumentos mudam por lei local: o valor final exige conferência no edital e nos órgãos do município/estado. O cálculo é estimativa de triagem.
Validação com dados reais (2026-07). O spike
tools/validacao/validar_parametros.pyrodou sobre o CSV oficial de SP (3.607 imóveis) aplicando estes parâmetros: o desconto anunciado (mediana 38,8%) cai para um desconto real (mediana 32,7%, p90 ≈ 40%) depois de ITBI + comissão de 5% + registro — erosão de ~6 p.p. na mediana, e só ~5% dos imóveis mantêm desconto real ≥ 40%. Confirma a tese do produto e calibrou o teto do score (ver score-v0-spec §8).
1. ITBI (aliquota_itbi)
Resolução: município específico → default da UF → default nacional. Base de cálculo = maior valor entre o arremate e o valor venal de referência do município (STJ, Tema 1.113).
| Município | Alíquota | Observação |
|---|---|---|
| São Paulo/SP | 3,0% | SFH: 0,5% sobre a parcela financiada até R$ 120.968 (imóveis até R$ 725.808); 3% no excedente |
| Rio de Janeiro/RJ | 3,0% | SFH: 0,5% sobre a parte financiada (1º imóvel residencial) |
| Belo Horizonte/MG | 3,0% | isenção residencial até ~R$ 74,6 mil; redução 50% em faixa intermediária |
| Porto Alegre/RS | 3,0% | — |
| Salvador/BA | 3,0% | — |
| Recife/PE | 3,0% | — |
| Curitiba/PR | 2,7% | progressiva por faixa; ~2,7% residencial médio |
| Campinas/SP | 2,5% | — |
| Vitória/ES | 2,0% | — |
| Default nacional (fallback) | 2,0% | maioria dos municípios menores usa 2% |
- Fortaleza/CE, Brasília/DF, Manaus/AM, Florianópolis/SC: fontes divergem (2% a 3%) → não semear com valor fixo; buscar na prefeitura antes de usar; enquanto isso, cai no default da UF.
- MCMV: isenção total em muitos municípios (tratar quando houver a flag).
- Seed inicial: capitais confirmadas acima + maiores municípios por volume no CSV; o resto herda o default nacional até ser conferido.
2. Custas / comissão de leiloeiro (parametro_custo, chave=custas_pct)
Fonte primária: editais oficiais da Caixa (item "COMISSÃO" e cláusula de pagamentos no ato).
| Modalidade | % sobre a proposta/lance | Observação |
|---|---|---|
| Leilão (1º/2º) e Licitação Aberta | 5,0% | Paga pelo arrematante ao leiloeiro, no ato; NÃO compõe o lance (é custo adicional). |
| Venda Online / Compra Direta | 0% | Sem comissão de leiloeiro — a corretagem é paga pela Caixa (não pelo comprador). |
Regra de negócio: a comissão entra no custo total do comprador nas modalidades de leilão, mas não deve ser somada nas vendas diretas/online. Ver RN-04.
3. Registro em cartório (parametro_custo, chave=registro_faixa)
Não existe tabela nacional. Emolumentos são fixados por lei estadual (Lei 10.169/2000) e reajustados anualmente por cada Tribunal de Justiça, cobrados por faixa de valor do imóvel (valor fixo + adicional). Diferença entre estados pode chegar a ~30% para o mesmo ato.
- Seed por UF a partir da tabela oficial do TJ (ex.: GO — Provimento CGJ nº 179/2025; MG — Lei 15.424/2004; SP — tabela via UFESP). Fontes agregadas na ANOREG/BR (§6).
- Referência de ordem de grandeza para triagem (não substitui a tabela do TJ): registro de um imóvel na faixa de R$ 200–400 mil custa aproximadamente R$ 1.500 a R$ 3.500 (varia por UF).
- Sobre os emolumentos pode incidir ISSQN municipal (3%–5%) e taxas estaduais (ex.: FUNREJUS/RS, fundos do TJ) — incluir quando a tabela do estado previr.
4. Reforma (parametro_custo, chave=reforma_m2)
R$/m² sobre area_privativa/area_construida. Só aplica quando há área no detalhe; senão a estimativa fica indisponível (não inventar — ver cálculo de custos). Base: SINAPI (Caixa/IBGE) + pesquisa de mercado 2026. O CUB não serve para reforma (é obra nova); reforma custa 30%–40% a mais por m² por causa de demolição/logística.
| Padrão (default por tipo) | R$/m² | Escopo |
|---|---|---|
| Simples (default Apartamento/Comercial) | R$ 800/m² | pintura, reparos, troca pontual de acabamentos |
| Médio (default Casa) | R$ 1.300/m² | pisos, revestimentos, parte elétrica/hidráulica |
| Completo (opcional pelo usuário) | R$ 2.500/m² | demolição, infraestrutura nova, acabamentos |
| Terreno | R$ 0 (n/a) | — |
- Ajuste regional: Sul/Sudeste tendem a +15% a +20% sobre a média nacional (aplicar por UF).
- Contingência recomendada: +15% a 20% sobre a estimativa (imprevistos de reforma).
- Default do motor = padrão simples/médio (conservador para triagem); o usuário pode escolher o padrão.
5. Versionamento e administração
- Toda alteração cria um novo registro com
vigencia_inicio(não sobrescreve) → histórico. - O cálculo usa a versão vigente na data do cálculo e grava
parametro_custo_versao. - Cada parâmetro guarda a
fonte(URL/lei) usada. - Manutenção via seed/migration (Flyway) no MVP; endpoint admin (
/api/v1/admin/parametros-custo) com RBAC fica como evolução.
6. Fonte da verdade (onde consultar por estado/município)
Não existe um cadastro único nacional que devolva todos esses custos por estado. A autoridade é fragmentada por competência — cada custo tem sua fonte oficial. Para o projeto, gravar sempre a fonte (URL/lei) usada em cada registro dos parâmetros.
| Custo | Competência / fonte da verdade | Onde consultar (oficial) |
|---|---|---|
| Comissão de leiloeiro (5%) | O edital do imóvel (Caixa) — é a fonte per-imóvel | Cada edital PDF em venda-imoveis.caixa.gov.br/editais/ (cláusula "COMISSÃO" / "DOS PAGAMENTOS NO ATO"); o coletor já baixa o edital. Regras gerais: caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda |
| Registro (emolumentos) | Estadual — lei estadual + TJ/Corregedoria (Lei federal 10.169/2000) | Agregador dos 27 estados: ANOREG/BR (anoreg.org.br/site/tabela-de-emolumentos); calculadora nacional dos cartórios: registrodeimoveis.org.br; ONR (onr.org.br, Lei 13.465/2017); simulador do TJ (ex.: RJ — portaltj.tjrj.jus.br/web/cgj/servicos/custas/custas-extrajudiciais) |
| ITBI | Municipal — lei municipal | Portal/simulador de cada prefeitura (não há cadastro nacional); base de cálculo: STJ Tema 1.113 (REsp 1.937.821) |
| Reforma (R$/m²) | Referência técnica de mercado | SINAPI (Caixa/IBGE) para insumos/mão de obra; CUB (SindusCon) só para obra nova, não reforma |
Estratégia recomendada para o projeto:
- Comissão: idealmente extrair do próprio edital de cada imóvel (fonte per-imóvel), com o default de 5%/0% como fallback quando o parser não achar.
- Registro e ITBI: semear por UF/município a partir das fontes oficiais acima (ANOREG/TJ e prefeituras), tratando o valor como estimativa de triagem e versionando por vigência (§5).
- Nenhuma dessas fontes tem API pública padronizada; a atualização é manual/curada (seed + migration), com
fontee data registradas.
Referências verificadas (2026)
- ITBI: imobisoft (
imobisoft.com.br/blog/itbi-como-calcular), CustoCartório — cruzados com os portais das prefeituras; STJ Tema 1.113. - Comissão (5%): editais oficiais Caixa (
venda-imoveis.caixa.gov.br/editais/). - Emolumentos: Lei 10.169/2000; ANOREG/BR; ONR; portarias de TJ (ex.: RJ — Portaria CGJ 516/2026; GO — Provimento CGJ 179/2025; MG — Lei 15.424/2004).
- Reforma: SINAPI (Caixa/IBGE) + pesquisa de mercado 2026.
Ver Cálculo de custos e Modelo de dados.