Cálculo de custos

O motor de custos transforma o preço anunciado no custo total de aquisição e no desconto real. É uma regra de domínio pura (testável isoladamente).

Fórmula

custo_total = valor_arremate
            + itbi
            + custas_leiloeiro
            + registro_cartorio
            + dividas
            + reforma_estimada

desconto_real_% = (valor_referencia - custo_total) / valor_referencia * 100

Onde valor_referencia é a avaliação (ou o valor de mercado estimado, quando disponível).

valor_arremate — usar o dado enriquecido (2ª praça)

O CSV traz um preço só; a página de detalhe traz o valor mínimo do 1º e do 2º leilão separados (ver ADR-0010). Como o 2º leilão costuma ser o menor (melhor entrada), ele deve ser a base do desconto real:

• Base do cálculo = valor_segundo_leilao (quando existir), senão valor_primeiro_leilao, senão valor_minimo do CSV (fallback — ver "Variações" abaixo).
• Idealmente calcular os dois cenários (1ª e 2ª praça) e expor ambos, destacando o desconto real da praça mais barata.
• Nunca basear o desconto real no preço genérico do CSV quando o detalhe já estiver disponível.

Componentes

Item	Como é obtido	Observações
Valor de arremate	valor_segundo_leilao (detalhe) → fallback valor_primeiro_leilao/valor_minimo	Base do cálculo (ver acima)
ITBI	aliquota_municipio × base	Base = maior entre arremate e valor venal de referência (STJ Tema 1.113). Alíquota real por município (parâmetros): capitais ~3% (Curitiba 2,7%), demais ~2%
Comissão de leiloeiro	5% da proposta em leilão/licitação; 0% em Venda Online/Compra Direta	Paga pelo arrematante, fora do lance (confirmado nos editais Caixa); na venda direta a corretagem é paga pela Caixa. Ver RN-04 e parâmetros
Registro em cartório	Tabela/estimativa por faixa de valor	Varia por estado
Dívidas	Flags do detalhe (despesas_condominio/tributos_comprador) + edital	Se por conta do comprador, somar estimativa; senão, zero
Reforma estimada	Estimativa do usuário ou heurística	Configurável (R$/m² por tipo)

Variações por imóvel (tratar no motor)

O detalhe nem sempre vem completo — o cálculo precisa ser defensivo:

• Sem 2º leilão (venda direta/licitação): usar valor_primeiro_leilao ou valor_minimo; marcar que há só uma praça.
• Descrição/áreas vazias: reforma por heurística fica indisponível → sinalizar estimativa parcial (não inventar).
• Ocupação: se situacao_ocupacao = ocupado, sinalizar risco (custo/tempo de desocupação) na pré-análise — ver Pré-análise.
• Enriquecimento pendente/falho (status_enriquecimento): calcular com o que houver do CSV e marcar como estimativa provisória, recalculando quando imovel.enriquecido chegar.

Parâmetros configuráveis

Defaults, fontes e versionamento em Parâmetros de custo (tabelas aliquota_itbi e parametro_custo). O cálculo grava a parametro_custo_versao usada.

• Alíquota de ITBI por município (com valor default por UF e nacional).
• % de custas por modalidade.
• Custo de registro por faixa de valor.
• R$/m² de reforma por tipo de imóvel.

Atenção à precisão: valores de ITBI, custas e registro variam por município/estado. O cálculo é uma estimativa para triagem; o valor final exige conferência no edital e nos órgãos locais.

Casos de teste

Os estudos de caso (ex.: "o desconto anunciado engana") são a base dos testes do motor de custos. Ver Testes.