Análise jurídica de investimento com IA

Uma camada de produto que lê o edital e a matrícula (mais o detalhe já coletado) e extrai, de forma estruturada, os fatos jurídicos do imóvel que mais impactam a decisão de investir — indicando os melhores negócios e os riscos.

Não é assessoria jurídica. É triagem/estimativa. O usuário deve conferir o edital e um advogado. Ver Disclaimer e Pré-análise.

O que a IA tenta identificar

Sinais do imóvel (nunca perfil de pessoas — ver LGPD abaixo):

Fato jurídico	Por que importa
Nua-propriedade vs. propriedade plena	Se só a nua-propriedade está à venda, há usufruto de terceiro → uso/renda limitados; preço deve refletir.
Usufruto / uso / habitação	Direito real de terceiro sobre o bem; afeta posse e liquidez.
Fração ideal / co-propriedade	Venda de percentual (ex.: 50%) e não do imóvel inteiro → condomínio, direito de preferência.
Direito de superfície / servidão	Ônus que limita o uso do solo.
Ônus e gravames	Penhora, hipoteca, alienação fiduciária, indisponibilidade, arresto — podem exigir baixa/regularização.
Ocupação e responsabilidade de desocupação	Custo/tempo/risco (por conta do comprador?).
Dívidas (IPTU, condomínio) e de quem é a responsabilidade	Entram no custo total.
Direito de preferência (locatário, condômino)	Pode preterir o arrematante.
Modalidade/estágio (1ª/2ª praça, venda direta, licitação)	Muda regras e base de cálculo.
Ação/processo e foro	Complexidade e prazo.

Saída estruturada (JSON) + parecer em linguagem natural com nível de confiança e citação dos trechos que embasaram cada flag (grounding — nada de "achismo"). Persistida na tabela analise_juridica e exposta no contrato como schema AnaliseJuridica/FlagJuridica (openapi-api.yaml).

{
  "resumo": "Imóvel de propriedade plena, desocupado, sem ônus identificados. Negócio de baixo risco jurídico. Confira o edital.",
  "nivelRisco": "baixo",
  "flags": [
    { "tipo": "nua_propriedade", "presente": false, "confianca": 0.9, "origem": "matricula" },
    { "tipo": "penhora", "presente": true, "confianca": 0.68,
      "trechoCitado": "consta penhora nos autos da execução nº ...", "origem": "matricula" }
  ],
  "modelo": "gpt-4o-mini",
  "versaoPrompt": "v1",
  "fonte": "ambos",
  "status": "ok",
  "analisadoEm": "2026-07-18T12:00:00Z"
}

Como alimenta o produto

• Vira flags/riscos na pré-análise e ajusta o score (ex.: nua-propriedade e ônus penalizam; propriedade plena e desocupado favorecem).
• Aparece no painel de análise jurídica da tela de detalhe (com os trechos citados).
• Ajuda a rankear os melhores negócios (alto desconto real e baixo risco jurídico).

Guarda-corpos (obrigatórios)

• Grounding + citação: toda afirmação aponta o trecho do edital/matrícula. Sem fonte → marcar como "não identificado", não inventar.
• Confiança explícita: PDFs variam; quando o parser/IA não tem certeza, baixa confiança e sinaliza "conferir manualmente".
• Human-in-the-loop para casos de alto valor/alto risco.
• Disclaimer de que não é parecer jurídico.

LGPD — dados de terceiros (importante)

Editais e matrículas contêm nomes de pessoas (proprietários, devedores, ex-arrematantes). Por política de LGPD (RN-08), não fazemos perfil nem análise da situação pessoal do antigo comprador/proprietário:

• Extraímos apenas fatos jurídicos do imóvel (existência de penhora, usufruto, fração etc.), não dados pessoais de indivíduos.
• Redigir/omitir nomes e identificadores pessoais antes de persistir; não enviar PII em prompts que sejam registrados; não armazenar perfis de pessoas.
• Ver Legal & LGPD e ADR-0014.